Nên có cách xác định giá đất không phải đất ở

Ngày 23-3, Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội tổ chức hội thảo lấy ý kiến về chính sách tài chính đất đai và giá đất trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Xác định giá đất không phải đất ở bằng 60%-80% giá đất ở

Tại hội thảo, góp ý cho quy định về giá đất và các vấn đề liên quan, đại diện Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho rằng dự thảo quy định giá đất từ Điều 153 đến Điều 158 về những vấn đề như nguyên tắc, phương pháp định giá đất; bảng giá đất; Hội đồng thẩm định giá đất... (không có quy định về phương pháp xác định giá đất).

Hội thảo góp ý sửa Luật Đất đai do Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội tổ chức ngày 23-3. Ảnh: YC

Sửa tên Hội đồng thẩm định giá đất

Cần sửa tên Điều 156 “Hội đồng thẩm định giá đất” thành “Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể” để phản ánh đúng bản chất của hai hội đồng.

Việc sửa đổi này còn giúp tránh nhầm lẫn với việc sử dụng các cụm từ “thẩm định giá” và “Hội đồng thẩm định giá” được quy định tại Luật Giá.

Đại diện Cục Quản lý giá, Bộ Tài chính

Các quy định này mang tính chất quy định chung, trong khi giá đất là vấn đề quan trọng, phức tạp. Thời gian qua xảy ra một số vi phạm về xác định giá đất, nhất là việc xác định giá đất theo sát giá thị trường.

Ngoài ra, hiện nay không thể áp dụng các phương pháp định giá đất hiện hành cho một số loại đất như đất sản xuất, đất kinh doanh, dịch vụ (không phải là đất ở), bởi các loại đất này thường không có thông tin giao dịch trên thị trường.

Vì vậy, một số địa phương sử dụng phương pháp xác định giá của các loại đất này theo tỉ lệ (%) so với giá đất ở (thường bằng khoảng 60%-80% giá đất ở). Thế nhưng phương pháp này chưa được quy định tại pháp luật về giá đất. Do vậy, theo Cục Quản lý công sản, nếu phương pháp phù hợp và khả thi thì quy định cụ thể để các địa phương thực hiện.

Áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất

Tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Yến (Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu) cho rằng về phương pháp xác định giá đất có năm phương pháp xác định giá đất, cụ thể đó là so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số.

Theo bà Yến, những năm qua, việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá trên thị trường. Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy; các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chủ yếu bằng tiền mặt...

Theo bà Yến, những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, vi phạm pháp luật về đất đai. Công tác xác định giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không thuê được đơn vị tư vấn giá đất, nhà đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính, chưa được bàn giao đất thực địa, để đất hoang hóa gây lãng phí.

Vì vậy, bà Yến cho rằng nên cân nhắc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sẽ đảm bảo hơn.

Cần làm rõ thành phần Hội đồng thẩm định giá đất

Góp ý quy định về Hội đồng thẩm định giá đất (Điều 156), Cục Quản lý công sản đề nghị bổ sung quy định giải thích Hội đồng thẩm định giá đất bao gồm Hội đồng thẩm định bảng giá đất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Về thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, cần làm rõ thành viên là tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là tổ chức đã được thuê để xác định giá đất hay tổ chức khác, bởi nếu là tổ chức đã xác định giá đất thì không đảm bảo tính khách quan.

Đồng tình với Cục Quản lý công sản, Cục Quản lý giá cũng cho rằng về thành phần Hội đồng thẩm định nên làm rõ thành phần “tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” là tổ chức đã được cơ quan quản lý về đất đai thuê hay đang được hội đồng thuê để thực hiện tư vấn xác định giá đất hay là tổ chức tư vấn độc lập khác. Nếu là tổ chức đã hoặc đang thực hiện tư vấn xác định giá đất thì nên bỏ quy định này vì vi phạm nguyên tắc độc lập khách quan đã quy định tại Điều 153 dự thảo.

Nên quy định giá đất là giá trị thị trường?

Điều 153 dự thảo quy định giá đất cần phù hợp với giá thị trường. Giá thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường...

Những quy định này nghe thì rất hợp lý nhưng không thực hiện được. Vì căn cứ vào giá bình quân nhưng trên thực tế nhiều loại đất không có giá giao dịch. Cạnh đó, giá thị trường là giá các bên mua bán với nhau, muôn hình vạn trạng, cùng một mảnh đất nhưng người này thích sẽ mua giá cao, người không thích sẽ đề nghị giá thấp.

Tuy nhiên, về nguyên lý, giá xoay quanh một yếu tố rất cơ bản đó là giá trị, mà giá trị thì không có chuyện cao hay thấp. Vì vậy theo tôi, nên quy định giá đất phù hợp giá trị thị trường. Còn giá trị thị trường được xác định bằng các phương pháp định giá

GS-TS HOÀNG VĂN CƯỜNG, Trường ĐH Kinh tế quốc dân

Nguồn: https://plo.vn/nen-co-cach-xac-dinh-gia-dat-khong-phai-dat-o-post725370.html